13 Gen Vendita di immobile da costruire gravato da ipoteca: perimetroapplicativo dell’articolo 8 DLgs 122/2005

PERIMETRO APPLICATIVO DEL DIVIETO DI CUI ALL’ART 8 DLGS 122/2015

* Cassazione, sentenza 1° dicembre 2016, n. 24535, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA – Costruttore venditore – Immobile gravato da ipoteca – Ultimato e dotato di agibilità – Stipula – Legittimità – Sanzione disciplinare al notaio – Annullamento – Sussiste.

Il divieto di stipula di cui all’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 non può ritenersi operante per gli atti di compravendita che vedano come «acquirente» (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un «costruttore», ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e che abbiano ad oggetto un «immobile da costruire», ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

(Deve essere, quindi, annullata la sanzione disciplinare inflitta al notaio per aver rogato quindici atti di assegnazione di immobili della cooperativa edilizia ai soci, recanti l’impegno di detta assegnante, per la presenza di un mutuo frazionato ma non estinto, a cancellare l’ipoteca gravante sui cespiti, che risultano ultimati e dotati di certificato di agibilità).

IN SINTESI

Nel caso di:
1) Vendita sulla carta: Permesso di costruire non ancora neanche richiesto: non trova applicazione il divieto (vedi Cass 5749 del 10 marzo 2011)

Cassazione 24535 del 1° dicembre 2016

2) Definitivo di trasferimento a titolo oneroso:
Venditore: costruttore
Acquirente: persona fisica

Immobile: nell’intervallo temporale tra la richiesta del permesso di costruire e la istanza di agibilità: trova applicazione il divieto.

Occorre quindi cancellazione/restrizione di ipoteca/accollo del mutuo previo frazionamento in quote

3) Definitivo di trasferimento a titolo oneroso (preceduto o meno da preliminare):
Venditore: costruttore
Acquirente: persona fisica

Immobile: finito e per il quale è stata presentata la istanza di agibilità: NON trova applicazione il divieto. Ben potrà la venditrice semplicemente impegnarsi a liberare il bene dall’ipoteca in un momento successivo al rogito, nel pieno esercizio della autonomia privata ovvero procedere alla sua cancellazione con metodo “cd Bersani”.