28 Set SERVITU’ DI PARCHEGGIO

Cassazione 6 luglio 2017 n. 16698

La Cassazione con la sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 in tema di Servitù di parcheggio, rivede il suo precedente orientamento manifestato con sentenza 23708 del 6 novembre 2014.

Essa afferma che in tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione. In altri termini reputa che lo schema legale delle servitù volontarie lasci ampio margine all’autonomia privata di stabilire il contenuto del “vantaggio” per il fondo dominante, cui corrisponda il peso a carico del fondo servente.

Dovendosi tuttavia distinguere la servitù dal diritto personale di godimento poiché occorre guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito.

Facciamo un passo indietro.

La  citata Cassazione 23708 del 2014 aveva affermato la presunta inammissibilità di una servitù di parcheggio, sanzionandone la previsione contrattuale con la grave conseguenza della nullità.

A ben vedere la clausola dichiarata nulla dalla Cassazione recitava così:

“Si dà atto tra le parti che il terreno compravenduto è gravato da servitù di parcheggio limitatamente a due auto a favore della proprietà di Tizio, … rappresentata da un fabbricato di civile abitazione ubicato ad ovest del terreno servente.”

Gli argomenti utilizzati dalla Corte erano:

mancanza di inerenza al fondo e, quindi di  di realità

Mancanza di utilitas, in quanto conferisce una mera commoditas.

Già nella segnalazione fatta “a caldo” in contrario si osservava:

E’ vero che l’utilità cui la legge fa riferimento, è  del fondo dominante ma, evidentemente, è una utilità che viene materialmente sfruttata da parte del proprietario del fondo dominante. E’ sempre un soggetto, insomma, che se ne avvantaggia, ma un soggetto preso in considerazione nel contratto non in quanto tale, ma in quanto titolare di un fondo

E anche il ragionamento secondo cui la servitù di parcheggio non sarebbe tale perché conferirebbe solo una commoditas al titolare del diritto lascia il tempo che trova: non solo perché la lettera del codice civile è esplicita nel senso che «l’utilità» della servitù «può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante» (articolo 1028) ma anche perché altrettanta commoditas allora potrebbe esserci nell’attingere acqua dal fondo servente, nel potervi passare a piedi o con una macchina, nel poterne pretendere la non edificazione, nel potervi far passare cavi e tubazioni. Insomma in tutti questi casi non è contestabile che si tratti di servitù se tali “pretese” sono connesse alla proprietà di un fondo.

Peraltro il carattere della realità della utilitas legata allo sfruttamento di uno spazio adibito a parcheggio è anche frutto della evoluzione dei tempi: non è revocabile in dubbio che, nell’epoca in cui viviamo, la possibilità di disporre di un’area a parcheggio non solo fa “comodo” al proprietario dell’abitazione principale, ma incrementa notevolmente il prezzo dell’unità cui lo spazio accede (quindi l’utilitas inerisce al bene, più che al titolare di esso). Prova ne è anche la copiosa produzione normativa (si pensi alla Legge Tognoli) che ha regolamentato in maniera cogente il vincolo di pertinenza tra abitazioni e garage.

Si concludeva, infine, che quand’anche si volesse ammettere la razionalità dell’ipotesi ricostruttiva della Corte, la sanzione non potrebbe e non dovrebbe mai essere la nullità, bensì la riqualificazione del negozio come servitù irregolare (cioè personale).

Alla luce dello Studio circolarizzato dal Notiziario del CNN 1094-2014/C si poteva già ulteriormente circoscrivere la portata, apparentemente deflagrante, della pronuncia in oggetto e desumere che le massime sinteticamente riportate sul tema vanno tutte contestualizzate in un ambito contrattuale che, sotto il profilo tecnico redazionale, lascia effettivamente ampi margini di indeterminabilità del fondo sia servente sia dominante, così da giustificare la presa di posizione della Suprema Corte.

Se nella redazione della clausola il Notaio indica come fruitore dell’utilitas “Tizio, proprietario della abitazione posta ad ovest dell’area”, inevitabilmente non soddisfa a piena quel requisito di realitas che impone la individuazione del bene (fondo dominante) e non del soggetto destinatario del diritto: il soggetto verrà individuato, naturalmente, de relato ma non è il protagonista della fattispecie in questione.

In più, la clausola dichiarata nulla era carente anche sotto il profilo della corretta ed esatta individuazione del fondo servente: la descrizione non verteva sul “terreno servente” (dove parcheggiare) bensì sul numero di vetture (“limitatamente a due auto”).

Occorre quindi concludere nel senso che non tutte le servitù di parcheggio devono essere considerate nulle: il caveat della Cassazione è sulla tecnica di redazione della relativa clausola.

Basterà, quindi, rispettare una serie di “paletti” e precisamente:

• Esattamente individuare quale beneficiario il fondo dominante (con tanto di sua descrizione in termini di confini e dati catastali) attraverso la cui titolarità, de relato, saranno individuati i fruitori intesi anche come persone fisiche. Dire, quindi che occorre rispettare l’inerenza del diritto al fondo dominante significa che l’utilizzo del parcheggio dev’essere uno dei modi attraverso cui si estrinseca il godimento della proprietà dell’immobile dominante (es esercitare il diritto di accedere con la propria vettura all’ufficio, all’albergo o all’abitazione.)
• Il requisito della vicinitas si intende assorbito da quello della “utilitas”;
• Occorre il requisito della specificità o determinatezza; nel senso che il diritto non può genericamente riguardare l’area assegnata, con tutte le utilità che questa può dare perché allora ci troveremmo di fronte ad un diritto di usufrutto o di uso. Il diritto di parcheggio deve concretizzarsi nella sua specificità (cioè di stazionamento senza limiti di tempo) di autovettura (o motoveicolo, camion, autobus, bicicletta o quel che sia). Questa sola utilità sarà attribuita al titolare della servitù.
• Non può mancare peraltro il requisito della “localizzazione”: descrivendo esattamente dove si possa sostare e quale sia il perimetro del posteggio. La mancata localizzazione renderebbe l’oggetto della convenzione indeterminato e nulla la servitù, salvo interpretarlo, o convertirlo, in un diritto di credito (“servitù irregolare”).

E’ proprio in questa direzione che va la recente sentenza del luglio 2017.

Un esempio di tecnica redazionale così come proposta dal Notaio Fulvio Mecenate nello studio del CNN citato:

“Allo scopo di dotare l’immobile Alfa di un parcheggio, Tizio costituisce sul fondo servente Beta di sua proprietà ed in favore del fondo dominante Alfa di proprietà di Caio, che accetta, il diritto di servitù di posteggio [parcheggio, sosta] per tot veicoli di tipo… [biciclette, motoveicoli, autovetture, camion, TIR, ecc.], da esercitarsi sull’area Z di mq. xx posta a nord del fondo Beta. L’area Z confina con …, ed è meglio rappresentata con contorno rosso nella planimetria che al presente atto si allega sub A, …; area che Caio provvederà a sua cura a delimitare in loco con vernice bianca ed un cartello di dimensioni… con la scritta “parcheggio riservato all’immobile Alfa”.

Caio potrà adoperare l’area Z soltanto in conformità al diritto a lui come sopra attribuito essendo escluso ogni altro e diverso utilizzo. Dal canto suo Tizio non potrà far dell’area suddetta usi che in qualunque modo impediscano, contrastino o rendano più difficoltoso il diritto di posteggio attribuito a Caio; non potrà chiudere o recintare l’area Z [ovvero: potrà chiudere e recintare l’area purché consegni a Caio due copie delle chiavi]

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