09 Dic Nullità della servitù di parcheggio

Con sentenza quantomeno discutibile, la Cassazione (Sentenza n. 23708 del 6.11.2104) è ritornata sulla presunta inammissibilità di una servitù di parcheggio, sanzionandone la previsione contrattuale con la grave conseguenza della nullità.

Gli argomenti utilizzati dalla Corte sono:

• mancanza di inerenza dell’utilità al fondo dominante e, quindi difetto di realità;
• mancanza di utilitas, in quanto conferirebbe una mera commoditas.

In contrario si osserva quanto segue.

È vero che l’utilità cui la legge fa riferimento, è  del fondo dominante ma, evidentemente, è una utilità che viene materialmente sfruttata da parte del proprietario del fondo stesso. È sempre un soggetto, insomma, che se ne avvantaggia, ma un soggetto “qualificato”, preso in considerazione nel contratto non in quanto tale, ma in quanto titolare del fondo dominante.

Il ragionamento secondo cui la servitù di parcheggio non sarebbe tale perché conferirebbe solo una commoditas al titolare del diritto è discutibile e ciò non solo perché la lettera del codice civile è esplicita nel senso che l’utilità della servitù può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (art. 1028 C.C.), ma anche perché altrettanta commoditas allora potrebbe rinvenirsi nel diritto di attingere acqua dal fondo servente, nel potervi passare a piedi o con un automezzo, nel poterne pretendere la non edificazione, nel potervi far passare cavi e tubazioni. Insomma in tutti questi casi non è contestabile che si tratti di servitù se tali diritti sono connessi alla proprietà di un fondo.

Il carattere della realità della utilitas legata allo sfruttamento di uno spazio adibito a parcheggio è, peraltro, anche frutto della evoluzione dei tempi: non è revocabile in dubbio che, nell’epoca in cui viviamo, la possibilità di disporre di un’area a parcheggio non solo “fa comodo” al proprietario dell’abitazione principale, ma può incrementare anche notevolmente il valore dell’unità immobiliare cui tale spazio accede (quindi l’utilitas inerisce al bene, più che al titolare di esso). Prova ne è anche la copiosa produzione normativa – si pensi alla Legge Tognoli – che ha regolamentato in maniera cogente il vincolo di pertinenza tra abitazioni e autorimesse.

Infine, quand’anche si volesse ammettere la razionalità dell’ipotesi ricostruttiva della Corte, la sanzione non avrebbe dovuto essere configurata come nullità, bensì si sarebbe potuto e dovuto riqualificare il negozio al più come servitù irregolare (avente carattere personale), oppure come diritto d’uso se avente valenza reale, o come locazione, affitto o comodato se avente carattere obbligatorio, considerando che il nostro ordinamento non ammette espressamente servitù irregolari “personali”, cioè intese come limitazioni al diritto di proprietà su un immobile a beneficio di un soggetto¹.

Note al testo