A partire dal giorno 1 gennaio 2016 entreranno in vigore molte novità normative, fra cui si evidenziano in particolare le seguenti:

• Agevolazione prima casa
• Detrazione del 50% dell’IVA per acquisto immobili in classe A o B
• Acquisto oneroso di terreni agricoli
• Estensione delle agevolazioni della PPC
• Agevolazioni fiscali in materia di edilizia convenzionata
• Esenzione/riduzione IMUe TASI
• Risparmio energetico e recupero edilizio, bonus del 50-65% prorogati per il 2016
• Per le giovani coppie, anche conviventi, uno sconto del 50% sui mobili
• Le “società benefit”
• Associazione in partecipazione 

Agevolazione prima casa

Nel quadro della disciplina dell’agevolazione sull’acquisto della”prima casa” (imposta di registro 2% o Iva 4% + imposte ipotecaria e catastale fisse), contenuta nella nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n 131/86, viene introdotta una nuova previsione – il comma 4-bis -che ha l’intento di agevolare l’accesso al trattamento di favore anche a chi è già in possesso di un’abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché questa venga alienata entro un anno dal nuovo acquisto.
La legge, più precisamente, statuisce che l’agevolazione si applica anche “agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1, e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’ atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.
In altre parole, il contribuente che è titolare, anche pro quota, di un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” nel medesimo o in Comune diverso da quello interessato, potrà acquistare un nuovo alloggio fruendo dell’agevolazione a condizione che sussistano, con riferimento a tale alloggio, tutti i requisiti propri di detta agevolazione (acquisto oneroso, categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9; residenza nel Comune in cui si trova l’immobile ovvero trasferimento nel medesimo della residenza entro 18 mesi dall’atto).
Egli potrà, quindi, invocare le agevolazioni in questione anche se abbia tuttora intestato, o nel medesimo Comune o sul resto del territorio nazionale, altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali in oggetto, il tutto a condizione che proceda ad alienarla (poco importa se a titolo oneroso o gratuito) entro un anno dalla data dell’atto del nuovo acquisto; la mancata realizzazione di questa condizione comporta la decadenza dell’agevolazione e l’obbligo di pagare la differenza d’imposta unitamente alla sanzione del 30%.
Una criticità del sistema è rappresentata dal fatto che, a giudicare dalla lettera della norma, sembrerebbe non essere più impeditivo il possesso di una abitazione nel medesimo Comune se acquistata con agevolazioni, mentre una acquistata senza agevolazioni (si pensi all’acquisto per successione, donazione o con aliquota piena) risulterebbe, al contrario, impeditiva.

Altra problematica è rappresentata dalla circostanza che la lettera della norma sembra riferirsi solo alle agevolazioni prima casa previste in materia di imposta di registro, non anche a quelle relative ai trasferimenti soggetti ad IVA: occorrerà un chiarimento sul punto.
Ulteriore distonia è quella rappresentata dal credito d’imposta per il riacquisto, che spetta a chi venda una prima casa e poi riacquisti un’altra “prima casa” entro un anno da detta vendita. Dato che la nuova normativa contenuta nella legge di Stabilità del 2016 permette (ai fini della agevolazione “prima casa”) la vendita posteriore al nuovo acquisto, non si realizzerebbe in tale circostanza la richiesta sequenza (vendita/acquisto) che costituisce il presupposto per maturare il credito d’imposta.

Detrazione del 50% dell’IVA per acquisto immobili in classe A o B

Sull’acquisto effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016 di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B, cedute da imprese costruttrici, scatta la detrazione IRPEF, dall’imposta lorda, del 50% dell’IVA versata sul corrispettivo d’acquisto e ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Si ritiene che tale detrazione si applichi in tutti i casi in cui la vendita sia soggetta ad IVA, cioè sia qualora avvenga nei 5 anni dalla fine lavori, sia dopo tale data qualora l’impresa eserciti l’opzione per l’assoggettamento ad IVA. La norma parla esplicitamente solo di imprese costruttrici ma secondo i primi commentatori sarebbe auspicabile che venisse in seguito fornita una interpretazione tale da estendere il trattamento di favore anche alle imprese “ristrutturatrici”.

Acquisto oneroso di terreni agricoli

L’aliquota dell’ imposta di registro viene aumentata dal 12 al 15 per cento.

Estensione delle agevolazioni della PPC

Tali agevolazioni vengono estese anche al coniuge o ai parenti in linea retta coltivatori diretti conviventi  di soggetto avente i requisiti di legge, nonché a favore di proprietari di masi chiusi, a condizione

• che l’acquisto sia a titolo oneroso,
• di essere già proprietari di terreni agricoli,
• non è necessario che siano iscritti alla gestione previdenziale dell’INPS né che che rispettino i requisisti di cui al comma 4-bis dell’art. 2 della Legge 194/2009, potendo questi essere riferiti al convivente coniuge o parente.

Agevolazioni fiscali in materia di edilizia convenzionata

Con una previsione qualificata come interpretativa secondo l’accezione dello statuto del contribuente il DDL Stabilità provvede a chiarire che l’art 32, comma 2, del DPR 601/1973, si interpreta nel senso che l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale si applicano agli atti di trasferimento della proprietà delle aree rientranti negli interventi di edilizia convenzionata ex lege 865/1971 (aree produttive ed aree su cui insistono abitazioni economiche e popolari) indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli enti locali.

Esenzione/riduzione IMU e TASI

L’abitazione principale sarà totalmente esente da IMU e TASI per proprietari ed inquilini, a condizione che non si tratti di immobili ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
L’esenzione si applica anche:

• nel caso si tratti di casa coniugale assegnata al coniuge in occasione di un procedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• nel caso in cui si tratti di immobili che appartengano a cooperative edilizia a proprietà indivisa e siano adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché – a seguito della legge Stabilità 2016 – qualora siano assegnati a soci studenti universitari anche in deroga al requisito della residenza anagrafica;
• nel caso di alloggi cosiddetti sociali;
• nel caso di alloggi non locati appartenenti a dipendenti delle Forze Armate trasferiti per motivi di lavoro.

La base imponibile ai fini del pagamento di IMU e TASI a partire dal 1° gennaio 2016 sarà ridotta al 50% per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate in categoria catastale A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (figli o genitori) a condizione:

• che il contratto di comodato sia registrato;
• che il comodatario utilizzi il bene in questione quale propria abitazione principale;
• che il bene oggetto di comodato non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
• che il comodante, oltre al bene oggetto di comodato, sia titolare al più di un solo altro immobile adibito a sua abitazione principale in tutto il territorio nazionale, compreso il caso in cui si trovi nel medesimo Comune del bene oggetto di comodato, e purché quest’ultimo immobile non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Per le unità immobiliari concesse in locazione a canone concordato IMU e TASI si applicano con un abbattimento del 25%.

Per i terreni agricoli si conferma l’esenzione totale IMU relativa ai beni posseduti condotti da coltivatori diretti e da soggetti in possesso della qualifica di IAP iscritti nella previdenza agricola. La definizione dei terreni collinari montani, esenti da IMU a prescindere dalla qualifica del possessore, torna ad essere ricollegata alla elencazione contenuta nella circolare 9 del 1993.

Risparmio energetico e recupero edilizio, bonus del 50-65% prorogati nel 2016

Saranno prorogati al 31 dicembre 2016 tutti i bonus edilizi, cioè quelli per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, per il risparmio energetico “qualificato” degli edifici, per le schermature solari, per gli impianti di climatizzazione invernale dotati di calore  alimentati da biomasse combustibili e per le misure antisismiche.

Per le giovani coppie, anche conviventi more uxorio, uno sconto del 50% sui mobili

Il Ddl di Stabilità 2016, oltre a prevedere la proroga al 31 dicembre 2016 del bonus generale del 50% sull’acquisto (nel limite di 10.000,00 euro di spesa) dei mobili e dei grandi elettrodomestici (sempre finalizzati ad arredare le abitazioni ristrutturate e per le quali si beneficia, dopo il 26 giugno 2012, del relativo incentivo IRPEF del 50%), introduce una nuova detrazione IRPEF del 50% per le “giovani coppie” per l’acquisto di mobili (non per i grandi elettrodomestici) ad arredo dell’unità immobiliare, acquistata dagli stessi e “da adibire ad abitazione principale”.
Il limite delle spese agevolabili è di 16.000,00 euro, quindi, la detrazione IRPEF massima sarà di 8.000,00 euro. Questa dovrà essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Le spese dovranno essere sostenute, cioè pagate, nel 2016.
Relativamente all’ambito soggettivo, le giovani coppie devono, prima del pagamento della spesa (anche il giorno prima):

• costituire un nucleo familiare composto di coniugi, ovvero risultare conviventi da almeno tre anni;
• dimostrare di non aver superato, almeno con riferimento a uno dei due componenti, i 35 anni di età.

A differenza di quanto avviene per l’altro bonus mobili e grandi elettrodomestici – dove è necessario effettuare prima i lavori edili e beneficiare della relativa agevolazione -, per il nuovo bonus mobili (non elettrodomestici)  è necessario che gli acquisti siano finalizzati ad arredare un’unità immobiliare acquistata dalla giovane coppia anche per quote non uguali, e che questa sia da adibire ad abitazione principale (non è indicato un termine entro cui rispettare quest’ultimo requisito).

Anche se per “abitazione principale” si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente (articolo 10, comma 3-bis, TUIR), si ritiene che siano agevolate solo le unità immobiliari, acquistate da entrambi i componenti la giovane coppia, in quanto la norma parla di “acquirenti di unità immobiliari”.

Criteri di determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale in categoria D ed E

Dal giorno 1 gennaio 2016 la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (categorie catastali dei gruppi D ed E) è effettuata tramite stima diretta tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità nei limiti dell’ordinario apprezzamento.

Le “società benefit”

Vengono dettate una serie di disposizioni finalizzate a promuovere la costituzione di una nuova figura societaria, la “società benefit”, che,  nell’esercizio di un’attività economica a scopo di lucro, persegue anche una o più finalità di beneficio comune.

Si tratta quindi di un’ulteriore figura che si inserisce nell’ambito del terzo settore, pur mantenendo a pieno lo scopo lucrativo e non costituendo un nuovo tipo sociale. In questo si differenzia dall’impresa sociale alla quale è vietata in forma sia diretta che indiretta la distribuzione di utili o avanzi di gestione, nonché di fondi e riserve in favore di amministratori, soci, partecipanti, lavoratori e collaboratori.

L’Italia sarà la prima nazione in Europa ad introdurre nel suo ordinamento questa figura.
Per “beneficio comune” si intende il perseguimento, nell’esercizio dell’attività economica della società benefit, di uno o più effetti positivi, o la riduzione degli effetti negativi, su una o più delle seguenti categorie: persone, comunità, territori e ambiente, beni ed attività culturali e sociali, enti e associazioni ed altri portatori di interesse.
Queste società potranno essere costituite in una qualsiasi forma giuridica prevista nel Codice civile, potendo adottare la forma di società di persone, di capitali ed anche di cooperative e mutue assicuratrici. Esse dovranno, oltre che destinare i propri utili ai soci, anche dichiarare nel proprio oggetto sociale che tipo di ricadute positive avrà la loro azione sul territorio e sulla comunità dove operano, vincolando quindi le decisioni degli amministratori.

Si tratta quindi di una società che si caratterizza:

• per la peculiarità del proprio oggetto sociale che, come detto, deve indicare le finalità di “beneficio comune”;
• per essere amministrate in modo da bilanciare gli interessi dei soci, il perseguimento delle finalità di beneficio comune e gli interessi delle categorie sopra già elencate;
• per la possibilità di introdurre, accanto alla denominazione sociale, le parole: “Società benefit” o l’abbreviazione “SB”e utilizzare tale denominazione nei titoli emessi, nella documentazione e nelle comunicazioni verso terzi;
• per l’obbligo di operare “in modo responsabile, sostenibile e trasparente nei confronti di persone, comunità, territori e ambiente, beni ed attività culturali e sociali, enti e associazioni e altri portatori di interesse”.

Per garantire la trasparenza del proprio operato, la società benefit sarà tenuta a redigere annualmente una relazione concernente il perseguimento del beneficio comune, da allegare al bilancio societario, e che include:

1. la descrizione degli obiettivi specifici, delle modalità e delle azioni attuati dagli amministratori per il perseguimento delle finalità di beneficio comune e delle eventuali circostanze che lo hanno impedito o rallentato;
2. la valutazione dell’impatto generato utilizzando lo standard di valutazione esterno con caratteristiche peculiari e che comprende specifiche aree di valutazione;
3. una sezione dedicata alla descrizione dei nuovi obiettivi che la società intende perseguire nell’esercizio successivo.

La relazione annuale dovrà essere pubblicata nel sito internet della società, qualora esistente.
La società benefit che non persegua le finalità di beneficio comune è soggetta alle disposizioni di cui al decreto legislativo 2 agosto 2007 n. 145, in materia di pubblicità ingannevole, e alle disposizioni del Codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005 n. 206.

Innalzamento soglia contante

Viene disposto l’innalzamento da mille euro a tremila euro della soglia di limitazione all’uso del contante e dei titoli al portatore.

Associazione in partecipazione

Si ricorda infine che il cosiddetto “Jobs Act” ha anche inciso sulla disciplina del contratto di associazione in partecipazione, stabilendo che ove l’associato sia una persona fisica, il suo apporto non può consistere, né in tutto né in parte, in una prestazione lavorativa. Ecco il testo della norma nella sua versione aggiornata:
“Art. 2549. Nozione.
1. Con il contratto di associazione in partecipazione l’associante attribuisce all’associato una partecipazione agli utili della sua impresa o di uno o più affari verso il corrispettivo di un determinato apporto.
2- Nel caso in cui l’associato sia una persona fisica l’apporto di cui al primo comma non può consistere, nemmeno in parte, in una prestazione di lavoro.”

Valentina Rubertelli e Annalisa Annoni, “Novità normative 2016 (varie)”, Feder Notizie, disponibile su http://www.federnotizie.it/4595-2/