13 Giu Novità Legge di Stabilità 2016 e tecniche redazionali

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Agevolazione prima casa imposta di registro.

Nel quadro della disciplina dell’agevolazione sull’acquisto della «prima casa» (imposta di  registro 2% + imposte ipocatastali fisse), contenuta nella nota II-bis all’art. 1 della  tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86, viene introdotta una nuova previsione che ha l’intento di agevolare l’accesso al tratta­mento dì favore anche a chi è già in possesso di  un’abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché questa venga alienata entro un anno cd “di grazia”.

La legge, più precisamente, statuisce che l’agevolazione si applica anche «agli atti di acquisto per  i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i  requisiti di cui alle let­tere a) e b) dello stesso comma si verificano senza tener conto dell’ immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), ciò a condizione che quest’ultimo immobile sia alie­nato entro un anno dalla data dell’ atto. In mancanza di detta alienazione, all’ atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal  comma 4».

In altre parole, il contribuente che è titolare, anche pro quota, di un’abitazione  acquistata con l’agevolazione “prima casa” nel medesimo o in Comune diverso da quello interessato, po­trà acquistare un nuovo alloggio fruendo  dell’agevolazione a condizione che sussistano, con riferimen­to a tale alloggio, tutti i requisiti propri di detta agevolazione (acquisto oneroso, categoria catastale diversa da A1, A8 o A9; residenza nel Comune in cui  si trova l’immobile ovvero trasferimento nel medesimo della residenza entro 18 mesi dall’atto).

Egli potrà, quindi, invocare le agevolazioni in questione anche se abbia tuttora intestato, o nel medesimo Comune o sul resto del territorio nazionale, altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, il tutto a condizione che proceda ad alienarla (poco importa se a titolo oneroso o gratuito) en­tro un anno dalla data dell’atto del nuovo acquisto; la mancata realizzazione di questa condi­zione comporta la decadenza dell’agevolazione e l’obbligo di pagare la differenza d’imposta unitamente alla sanzione del 30%.

Una palese stortura del sistema è rappresentata dal fatto che, a giudicare dalla lettera della norma, sembra non essere più impeditivo il possesso di una abitazione nel medesimo Comune se acquistata con agevolazioni, mentre una acquistata senza agevolazioni (si pensi all’aquisto per successione, donazione o con aliquota piena) risulterebbe, al contrario, impeditiva.

Altra criticità è rappresentata dalla circostanza che la lettera della norma sembra riferirsi alle sole agevolazioni prima casa dell’imposta di registro, non anche a quelle relative ai trasferimenti soggetti ad IVA: si ritiene però che detta criticità sia solo apparente posto che  la disciplina IVA di cui al N. 21 della Tabella A Parte II allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972 N. 633 fa espresso rinvio a quella dell’imposta di registro contenuta nella nota II bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 N. 131.

Altra distonia è quella rappresentata dal credito d’imposta per il riacquisto, che spetta a chi venda una prima casa e poi riacquisti un’altra “prima casa” entro un anno da detta vendita. Dato che la nuova normativa contenuta nella legge di stabilità del 2016 permette (ai fini della agevolazione “prima casa”) la vendita posteriore al nuovo acquisto, non si realizza però la richiesta sequenza (vendita/acquisto) che costituisce il presupposto per maturare il credito d’imposta.

TECNICA REDAZIONALE

Il presente atto sconta l’imposta di registro nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella rispettiva misura fissa di Euro 50 ed è esente dalla imposta di bollo, nonché dalla tassa ipotecaria e dai tributi speciali catastali, richiedendosi le agevolazioni previste dalla nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 N. 131, ed al riguardo la parte acquirente dichiara:

* che il trasferimento oggetto del presente atto avviene a favore di persona fisica ed a titolo oneroso;

* che l’immobile acquistato riveste la qualifica di casa di abitazione non rientrante nelle categorie catastali A1, A8 né A9;

* che l’immobile acquistato è ubicato nel territorio del Comune in cui essa parte acquirente ha la propria residenza;

OVVERO

* che l’immobile acquistato è ubicato nel territorio del Comune ove essa parte acquirente intende stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dalla data del presente atto;

OVVERO

* che l’immobile acquistato è ubicato nel territorio del Comune in cui essa parte acquirente svolge la propria attività;

OVVERO

* che l’immobile acquistato è ubicato nel territorio del Comune in cui ha sede (o esercita l’attività) il soggetto da cui dipende essa parte acquirente trasferita all’estero per motivi di lavoro;

OVVERO

* che, in quanto cittadino italiano emigrato all’estero, come lo stesso dichiara ai sensi dell’art 46 del DPR 445/2000, consapevole delle responsabilità penali cui può andare incontro per le ipotesi di mendacio, acquista l’immobile oggetto del presente atto come prima casa sul territorio nazionale;

OVVERO

* che, in quanto facente parte del personale di servizio permanente appartenente alle Forze Armate e alle Forze di Polizia ad ordinamento militare, nonché da quello dipendente dalle Forze di Polizia ad ordinamento civile, come lo stesso dichiara ai sensi dell’art 46 del DPR 445/2000, consapevole delle responsabilità penali cui può andare incontro per le ipotesi di mendacio, non è richiesta la condizione della residenza nel Comune ove sorge l’unità abitativa, ai sensi dell’articolo 66 comma 1 della legge 342 del 2000;

SE NON HA TUTTORA INTESTATA UNA PRIMA CASA

* di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con il presente atto;

* di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni richieste per il presente atto o con quelle previste dalle leggi indicate alla lettera c) della citata Nota II bis;

* di essere a conoscenza che, nel caso di dichiarazione mendace o di alienazione dell’immobile entro cinque anni da oggi, decadrà dalle richieste agevolazioni, con applicazione di sovrattasse ed interessi moratori, salva l’ipotesi in cui, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto, anche gratuito, non agevolato ed in quote, di altro immobile da destinare a propria abitazione.

 

SE HA USUFRUTTO DELLA PRIMA CASA MA INTENDE RIVENDERE ENTRO UN ANNO

* di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con il presente atto, ad eccezione di quella di cui al comma che segue;

* di essere titolare, ovvero contitolare in quote, anche in regime di comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni richieste per il presente atto o con quelle previste dalle leggi indicate alla lettera c) della citata Nota II bis, sita nel Comune di *** alla Via *** riportata in Catasto al Foglio * Mappale * subalterno *;

* di impegnarsi ad alienarla a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data del presente atto, nella consapevolezza che il mancato rispetto di detto impegno comporterà la decadenza dalle richieste agevolazioni, con applicazione di sovrattasse ed interessi moratori;

* di essere a conoscenza che anche, nel caso di dichiarazione mendace, ovvero di alienazione dell’immobile oggetto del presente atto entro cinque anni da oggi, decadrà dalle richieste agevolazioni, con applicazione di sovrattasse ed interessi moratori, salva l’ipotesi in cui, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto, anche gratuito, non agevolato ed in quote, di altro immobile da destinare a propria abitazione. 

 

Detrazione del 50% dell’IVA per acquisto immobili in classe A o B

Sull’acquisto effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016 di abitazioni di classe energetica A o B, cedute da imprese costruttrici, scatta la detrazione IRPEF del 50% dell’IVA versata sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi. Non è prescritto un limite temporale alla applicazione di detta detrazione, quindi si ritiene che si applichi in tutti i casi in cui la vendita sia soggetta ad IVA, cioè sia qualora avvenga nei 5 anni dalla fine lavori, sia dopo i 5 anni e l’impresa eserciti l’opzione per l’assoggettamento ad IVA.

La norma parla solo di imprese costruttrici ma è auspicabile una interpretazione costituzionalmente orientata che estenda il trattamento di favore anche alle imprese “ristrutturatrici”.

CLAUSOLA

DETRAZIONE 50% IVA DA IRPEF PER ABITAZIONI IN CLASSE A O B

In relazione a quanto previsto dalla Legge 208/2015 (cd Legge di Stabilità 2016) la parte acquirente invoca infine le agevolazioni fiscali previste per le persone fisiche che tra il 1° gennaio ed il 31 dicembre 2016 – acquistino da imprese costruttrici unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B e consistente nella detraibilità dall’IRPEF lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, del 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo, ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi di imposta successivi. 

PPC

Estensione delle agevolazioni della PPC anche al coniuge o ai parenti in linea retta del Coltivatore diretto o IAP, a condizione:

  • che l’acquisto sia a titolo oneroso
  • che siano conviventi con il Coltivatore Diretto o lo IAP;
  • di essere già proprietari di terreni agricoli.
  • Non è necessario che siano iscritti alla gestione previdenziale dell’INPS

 

Clausola PARENTE DI Coltivatore Diretto (dal 1° gennaio 2016)

La parte acquirente invoca l’applicazione al presente atto delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 2, comma 4bis del DLgs 99/2004, come introdotto in sede di conversione, dalla legge 25 del 2010, ciò ai fini della applicazione al presente atto:

* della esenzione dalla imposta di bollo ai sensi dell’art. 21 della Tabella Allegato B al D.P.R. 26/10/1972 N. 642;

* della riduzione degli onorari notarili alla metà;

* delle imposte ipotecaria e di registro in misura fissa e catastale in misura proporzionale.

A tal fine essa parte acquirente dichiara:

* di essere coniuge / parente in linea retta, già proprietario di terreni agricoli e convivente, di *** (nome, cognome, luogo e data di nascita) , soggetto:

 — che dedica abitualmente la propria attività manuale alla lavorazione della terra ed all’allevamento del bestiame;

 — la cui forza lavoro, unitamente a quella dei propri familiari che con sé collaborano, non è inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità della azienda agricola;

 — che possiede, pertanto, i requisiti soggettivi di “coltivatore diretto”;

 — che risulta iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale presso l’INPS di ** posizione C.D. n. **** con imposizione dal giorno *****;

* che il presente atto è diretto all’acquisto di terreni e relative pertinenze (ivi compresi fabbricati rurali) qualificati come agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti.

La parte acquirente prende inoltre atto, ai fini del mantenimento delle agevolazioni di cui sopra:

* che i terreni compravenduti non potranno essere alienati prima del decorso di cinque anni;

* della esigenza che il signor *** non cessi dal coltivare o condurre direttamente il fondo acquistato prima che siano trascorsi cinque anni.

 

Clausola PARENTE IAP (a decorrere dal 1° gennaio 2016)

La parte acquirente invoca l’applicazione al presente atto delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 2, comma 4 bis, del DL 194/2009, come introdotto in sede di conversione dalla Legge 26.2.2010 n. 25, ciò ai fini della applicazione al presente atto:

* della esenzione dalla imposta di bollo ai sensi dell’art. 21 della Tabella Allegato B al D.P.R. 26/10/1972 N. 642;

* della riduzione degli onorari notarili alla metà;

* delle imposte ipotecaria e di registro in misura fissa e catastale in misura proporzionale.

A tal fine essa parte acquirente dichiara:

* di essere coniuge / parente in linea retta, già proprietario di terreni agricoli e convivente, di *** (nome, cognome, luogo e data di nascita) , soggetto:

 — che risulta essere in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell’articolo 5 del Regolamento (CE) n. 1257/1999;

 — che dedica alle attività agricole di cui all’articolo 2135 c.c., direttamente o in qualità di socio di società, almeno il 50% (cinquanta per cento) del proprio tempo di lavoro complessivo;

 — che ricava dalle attività medesime almeno il 50% (cinquanta per cento) del proprio reddito globale da lavoro;

 — che possiede, pertanto, i requisiti soggettivi di “imprenditore agricolo professionale”;

* che il presente atto è diretto all’acquisto di terreni e relative pertinenze (ivi compresi fabbricati rurali) qualificati come agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti.

La parte acquirente prende inoltre atto, ai fini del mantenimento delle agevolazioni di cui sopra:

* che i terreni compravenduti non potranno essere alienati prima del decorso di cinque anni;

* della esigenza che il signor *** non cessi dal coltivare o condurre direttamente il fondo acquistato prima che siano trascorsi cinque anni.

 

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